Behaupten kann jeder - doch wer muss es beweisen?

Eigentlich gilt nur "nur" um eine Mieterhöhung. Doch am Ende entfachte sich ein Streit über die Wohnfläche und auch darüber, wann und wie die vor Gericht nachzuweisen ist.

 

Um exakt so einen Wohnflächenstreit zu vermeiden, hatte der Vermieter extra keine Wohnfläche in den Mietvertrag geschrieben. Doch nun ist es so, dass Sie dennoch als Vermieter spätestens beim Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung "Farbe" bezüglich der Wohnfläche bekennen müssen.

 

 

Falls Sie dort eine konkrete Zahl genannt haben,stellt sich die Frage, ob Ihr Mieter diese Flächenangabe bei einer Mieterhöhung einfach bestreiten und vom Vermieter weitere Nachweise fordern darf. Die Antwort lieferte der Bundesgerichtshof anlässlich einer Mieterhöhung.

 

Wohnflächenangabe bei Mieterhöhung: Reicht es, wenn der Mieter die nur bestreitet?

Der Vermieter hatte in seinem Mieterhöhungsschreiben einfach die 92,54 m², die er bisher nur beim Umlageschlüssel "Wohnfläche" in seiner Betriebskostenabrechnung verwendet hatte, übernommen.

 

Doch der Mieter bestritt, dass die Wohnung tatsächlich 92,54 m² groß war und lehnte deswegen seine Zustimmung zur gewünschten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ab.

 

Statt Nachweise:

Wann der Mieter selbst zum Zollstock greifen muss

Tatsächlich stand keine Wohnfläche im Mietvertrag. Zudem hatte die Wohnung einige Dachschrägen und eine Loggia. Das erschwerte die Wohnflächenberechnung etwas.

 

Deswegen verlangte der Mieter auch- statt selbst einmal nachzumessen - vom Vermieter geeignete Nachweise zur Wohnungsgröße. Weil der Vermieter die nicht lieferte, sei er den Beweis, dass die Wohnung tatsächlich 92,54 m² groß sei, schuldig geblieben.

 

So sahen es jedenfalls das Amts- und Landgericht: Für sie reichte es, dass der Mieter die angegebene Wohnfläche nur bestritten hatte, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche anzugeben. Damit sei der Vermieter beweisfällig geblieben.

 

Bei einer Mieterhöhung kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an

Doch ein einfaches Bestreiten genügte weder dem Vermieter noch dem BGH. Beide waren der Ansicht, der Mieter hätte erst einmal selbst nachmessen und eine konktrete Zahl nennen müssen.

 

Der BGH hatte schon vor einiger Zeit festgestellt, dass es bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf die tatsächliche, und nicht auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ankommt.

 

Selbst wenn die Flächenabweichung unter der bisher geforderten Mindestflächenabweichung von 10 % lag.

 

Beweispflicht bei Bieterhöhung: Es reicht, wenn Sie eine konkrete Wohnfläche angeben

Laut BGH trägt der Vermieter, der eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt, nach den allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächliche Wohnfläche.

 

Dafür reicht es, wenn der Vermieter - wie im aktuellen BGH-Fall geschehen - eine bestimmte Wohnfläche vorträgt.

 

Der Mieter muss mehr tun als nur Bestreiten: Er muss auf die Flächenangabe des Vermieters erwidern und nähere Angaben machen. Dazu gehört, dass er angibt, von welchen tatsächlichen Umständen er bei seiner Wohnflächenangabe ausgeht.

 

Ein bloßes Bestreiten der vom Vermieter angegebenen Wohnfläche hätte nur gereicht, wenn der Vermieter lediglich eine pauschale Angabe zur Wohnfläche gemacht hätte.

 

Der Mieter muss notfalls seine Wohnung selbst ausmessen

Allerdings muss der Mieter nur dann eine eigene konkrete Wohnflächenangabe machen, wenn ihm dies auch zutmutbar ist.

 

Dazu stellte der BGH fest, dass ein Mieter normalerweise selbst seine Wohnung vermessen und damit eine abweichende Flächenangabe machen kann.

 

So war es auch im BGH - Fall: Obwohl die Wohnung Dachschrägen und eine Loggia hatte und deswegen eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung schwierig ist, hätte der Mieter die Wohnung zumindest laienhaft vermessen und eine Wohnfläche angeben können.

 

Der Mieter muss eine konkrete Wohnfläche angeben

Der Mieter hatte keine konkrete Wohnfläche angegeben, sondern lediglich behauptet, die Wohnung hätte nicht mehr als 90 m².

 

Das Berufungsgericht muss nun prüfen, ob das substantiiert genug ist. Falls nicht, gilt die vom Vermieter angegebene Wohnungsgröße als zugestanden.

 

Unser Tipp

Wer sich bisher bei der Wohnfläche zu seinen Gunsten verrechnet hatte, konnte auf die Toleranz der Gerichte setzen: Erst ab einer Wohnflächenabweichung von 10 % durfte der Mieter die Miete mindern und die überzahlte Miete vom Vermieter zurückfordern. Dabei bleibt es bisher auch bis auf eine Ausnahme: Die Mieterhöhung!

 

Bei Mieterhöhungen kommt es immer auf die tatsächliche Wohnfläche an. Deswegen kann der Mieter selbst bei geringfügigen Abweichungen vom Vermieter überzahlte Mietanteile zurückverlangen. Dieser Rückforderungsanspruch verjährt in 3 Jahren (BGH, Urteil v. 29.06.2011, VIII ZR 30/10).

 

Die Verjährungsfrist beginnt ab Kenntnis von den Umständen zu laufen. Kenntnis hat der Mieter erst dann, wenn er auch das Messergebnis kennt. Ohne Anhaltspunkte ist der Mieter aber nicht verpflichtet, die Wohnfläche nachzumessen.