Wo sind die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers festgelegt?

Die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers ergeben sich aus

 

* den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG),

* der Teilungserklärung und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer

   untereinander,  der sogenannten Gemeinschaftsordnung oder Miteigentümerordnung,

* den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.

 

Das Wohnungseigentumsgesetz

Grundsätzlich bestimmt sich die Rechtsstellung des Wohnungseigentümers nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Seine Bestimmungen können jedoch zum Teil abbedungen werden-eine Möglichkeit, von der sehr häufig Gebrauch gemacht wird. Oft bedeutsamer ist deshalb die

 

Gemeinschaftsordnung

Sie enthält die wichtigsten Regeln über das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander.

 

Insbesondere kann sie regeln

* die Sondernutzungsrechte einzelner Eigentümer am Gemeinschaftseigentum wie z.B.

   die Parkplatz- und Garagenbenutzung,

 

* die Stimmrechte der Eigentümer,

 

* die Einberufung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung,

 

* die erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft,

 

* den Gebrauch des Sondereigentums (z.B. Beschränkung der Haustierhaltung, Verbot

   geräuschvoller Tätigkeiten) und der Gemeinschaftsanlagen (z.B. Benutzung

   des Waschraums).

 

Die Gemeinschaftsordnung wird regelmäßig bereits Bestandteil der Teilungserkärung sein, die in der Regel vom früheren Grundstückseigentümer bei der Aufteillung des Grundstücks einseitig festgelegt wurde. Die Gemeinschaftsordnung kann aber auch durch Vereinbarungen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern begründet und insbesondere ergänzt oder abgeändert werden.

 

Solche Vereinbarungen können grundsätzlich nur einstimmig getroffen werden. Die Gemeinschaftsordnung kann aber vorsehen, dass auch andere Mehrheiten genügen, wenn für die Änderung ein sachlicher Grund vorliegt. Gegenüber dem Erwerber wirken Vereinbarungen nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dass der Erwerber den Vereinbarungen rechtsgeschäftlich beitritt.

 

Beschlüsse der Wohnungseigentümer

Im übrigen können die Wohnungseigentümer durch Beschlüsse mit einfacher Mehrheit Bestimmungen über ihre gegenseitigen Beziehungen treffen; für bestimmte Maßnahmen ist nach dem Gesetz eine qualifizierte Mehrheit erforderlich.

 

Wollen Sie sich über Ihre konkreten Rechte als Wohnungseigentümer unterrichten, müssen Sie zunächst die Teilungserklärung für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (gegebenenfalls einschließlich der Gemeinschaftsordnung) und die geltenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer genau durchlesen und sich über die bisher gefassten (sonstigen) Beschlüsse informieren.

 

Erhöhte Vorsicht ist dabei geboten, wenn Sie als Erwerber in eine schon bestehende Gemeinschaft eintreten! Im Gegensatz zu der Teilungserklärung und den Vereinbarungen werden nämlich die sonstigen von der Gemeinschaft gefassten Beschlüsse nicht in das Grundbuch eingetragen, sind aber ohne Weiteres gegenüber einem Erwerber verbindlich

(lesen Sie dazu auch S. 21 f.).

 

Die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage

Eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage ist für die Gemeinschaft von wesentlicher Bedeutung. Sie umfasst alle Maßnahmen, die für ein reibungsloses Funktionieren der Gemeinschaft und für die Werterhaltung des Gesamtobjekts erforderlich sind.

 

Beispiele nennt § 21 Abs. 5 WEG. Danach gehören zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung unter anderem die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, der Abschluss einer Feuer- sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, die Bildung einer Instandhaltungsrückstellung und die Aufstellung eines Wirtschaftsplans.

 

Drei Organe der Verwaltung:

Für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kennt das Wohnungseigentumsgesetz (§ 20 WEG)

*die Gemeinschaft der Eigentümer

*den Verwalter

*den Verwaltungsbeirat

 

Die Gemeinschaft der Eigentümer

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat dabei die wichtigste Stelle. Die Mitwirkung des einzelnen Eigentümers an der Verwaltung besteht im Wesentlichen in der Ausübung seines Stimmrechts bei der gemeinsamen Beschlussfassung. Dabei hat nach dem Wohnungseigentumsgesetz jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie groß oder klein die Wohnung ist, die er besitzt (§ 25 WEG). Er kann sich grundsätzlich bei der Ausübung seines Stimmrechts vertreten lassen.

 

Aber: In der Praxis enthalten die Gemeinschaftsordnungen in der Regel abweichende Bestimmungen, wobei sich meist das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile bestimmt.

 

Die Beschlussfassung erfolgt für gewöhnlich in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG). Sie ist gewissermaßen das "Parlament" der Eigentümergemeinschaft, in dem jeder Wohnungseigentümer Sitz und Stimme hat. Ihr Aufgabenbereich kann sehr unterschiedlich sein, je nachdem, in welchem Umfang die Gemeinschaftsordnung die zu treffenden Entscheidungungen dem Verwalter überlässt oder einen Beschluss der Versammlung vorsieht.

 

! Immer aber gilt: Grundsätzliche Entscheidungen über die Rechtsbeziehungen der Eigentümer untereinander sind stets der Wohnungseigentümerversammlung vorbehalten!

 

Aufgaben der Wohnungseigentümerversammlung

 

*Bestellung und Abberufung des Verwalters,

*Wahl des Verwaltungsbeirats,

*Beschlussfassung über die Hausordnung,

*Beschlussfassung über den vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftsplan sowie über

 die Jahresabrechnung,

*Festsetzung der Instandhaltungsrückstellung,

*Entscheidungen über gröpere Reparaturen oder bauliche Veränderungen und über

  Nutzungsänderungen (z.B. Umwandlung des Vorgarten in einen Parkplatz),

*Einleitung eines Verfahrens zur Entziehung des Wohnungseigentums,

*Erteilung von Genehmigungen, die die Gemeinschaftsordnung für eine bestimmte

  Nutzung oder für eine Veräußerung vorsieht und die nicht vom Verwalter zu erteilen sind.

 

Einberufung

Vorbehaltlich abweichender Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ist bei der Durchführung der Eigentümerversammlung folgendes zu beachten (vgl. § 24 WEG):

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen. Im Übrigen muss er eine Versammlung dann einberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

 

Die Einberufung erfolgt in Textform, also schriftlich oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise (z.B. Telefax, E-Mail). Dabei müssen alle Punkte angegeben werden, über die beschlossen werden soll (§ 23 Abs. 2 WEG).

 

Die Frist zur Einberufung der Versammlung soll - sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt - mindestens zwei Wochen betragen.

 

Beschlussfähigkeit

Die Beschlussfähigkeit der Versammlung (§ 25 Abs. 3 und 4 WEG) ist gegeben, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, muss eine neue Versammlung einberufen werden. Diese ist dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Hierauf muss in der Einberufung hingewiesen werden.

 

Verfahrensgang

Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter. Die versammelten Eigentümer können aber durch Beschluss etwas anderes bestimmen.

 

Über die gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Diese ist vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer sowie - sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist - von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

 

Ferner ist seit dem 1. Juli 2007 eine Beschluss-Sammlung zu führen, in die sämtliche nach diesem Datum gefassten Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen, die in einem Rechtsstreit nach § 43 WEG ergangen sind, fortlauftend einzutragen und zu nummerieren sind (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG).

 

Eine ordnungsgemäße Protokollierung beugt vielen Streitigkeiten (z.B. über den Inhalt der Beschlüsse) vor!

 

Jeder Wohungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften und die Beschluss-Sammlung einzusehen. Er kann dies auch einem Dritten (etwa einem Kaufinteressenten) gestatten.