Wer jetzt Ihr neuer wird

Ein verstorbener Mieter - und ein Vermieter, der nach der anfänglichen Bestürzung gar nicht weiß, was jetzt aus seinem Mietvertrag wird. Die wichtigste Botschaft lautet: Mit dem Mieter stirbt nicht auch automatisch der Mietvertrag!

 

Beim Tod des Mieters müssen Sie drei Fälle unterscheiden:

1. ob sich der Mietvertrag mit Mitmietern fortsetzt;

2. ob es eintrittsberechtigte Personen gem. § 563 BGB gibt oder

3. ob lediglich Erben nach § 564 BGB das Mietverhältnis fortsetzen dürfen.

 

Hat Ihr Mieter die Wohnung nicht alleine gemietet, setzt sich das Mietverhältnis nach

§ 563a mit dem verbliebenen Mieter fort. Weder Mieter noch Vermieter müssen also etwas tun.

 

Wer nach dem Tod des Mieters in den Mietvertrag eintritt

Eintrittsberechtigte Personen nach § 563 BGB sind der Ehegatte oder Lebenspartner des Mieters, die mit dem verstorbenen Mieter auf Dauer zusammengewohnt haben.

 

Auch Kinder sind eintrittsberechtigt, die im gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen Mieter lebten. Weitere eintrittsberechtigte Personen sind Familienangehörige sowie sonstige Haushaltsangehörige, aber nur, wenn sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben.

 

Wann und mit welcher Frist Sie den Mietvertrag kündigen können

Der Vermieter kann mit einer Frist von einem Monat außerordentlich kündigen, wenn er nicht damit einverstanden ist, dass eine bestimmte Person in das Mietverhältnis eintritt. Allerdings muss dafür ein besonderer Grund vorliegen.

 

Der BGH hat sich aktuell mit der Frage auseinandergesetzt, was ein darartiger wichtiger Grund des Vermieters sein kann.

 

Wann Sie einem eintretenden Mieter kündigen können

In dem aktuellen Fall bewohnte die Mieterin mit ihrem Lebensgefährten und ihrer Tochter eine Drei-Zimmer-Wohnung. Als die Mutter starb, zog die Tochter aus.

 

Der Vermieter bestand auf Räumung der Wohnung. Der Lebensgefährte, der gerade eine Ausbildung als Elektroniker für Energie- und Gebäudetechnik machte, erklärte aber, er sei in das Mietverhältnis eingetreten. Dagegen wollte die Tochter nicht in den Mietvertrag eintreten.

 

Der Vermieter kündigte daraufhin außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB aus wichtigem Grund.

 

Unzureichende Einkommensverhältnisse genügen nicht unbedingt

Als Grund gab er an, dass das Ausbildungsgehalt des eintretenden Lebensgefährten nicht ausreichen würde, die monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer zahlen zu können. Der Mieter widersprach der Kündigung und verlangte darüber hinaus auch noch die Erlaubnis des Vermieters zum Untervermieten an einen Arbeitskollegen!

 

Der Vermieter verweigerte verständlicherweise seine Zustimmung, er wollte den Lebensgefährten der verstorbenen Mieterin nicht mehr länger in der Wohnung haben. Aber: Der Lebensgefährte hatte die geschuldete Miete und Nebenkosten stets pünktlich bezahlt.

 

Das Amtsgericht und das Landgericht gaben noch dem Vermieter recht: Er sei wegen der unzureichenden Einkommensverhältnisse des Lebensgefährten zur Kündigung berechtigt gewesen. Für die Richter war damit das Thema der Untervermietung ebenfalls vom Tisch.

 

Allein eine befürchtete Zahlungsunfähigkeit reicht noch nicht aus

Die Überraschung folgte jetzt in Karlsruhe: Der BGH hob das Urteil auf.

 

Begründung des Gerichts: Zwar kann eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden ein wichtiger Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses sein. Voraussetzung ist jedoch ein tatsächlicher Zahlungsverzug.

 

Es reicht nach Ansicht der Richter nicht aus, dass die Vermutung naheliegt, der eintretende (Neu-) Mieter werde die Miete nicht zahlen. Unzumutbar ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur bei konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen zukünftig ausbleiben.

 

Es fehlen aber solche Anhaltspunkte, wenn es für den Mieter noch Geldquellen gibt, die sicherstellen, dass die Miete bezahlt wird. So etwa, wenn der Mieter staatliche Unterstützung, sonstige Einkünfte oder vorhandenes Vermögen nachweisen kann.

 

Der BGH legt die Messlatte für Vermieter sehr hoch, um unliebsame Personen am Eintreten in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters zu hindern.

 

Unser Tipp

Gegen den Eintretenden können Sie sich nur dann mit einer fristlosen Kündigung wehren, wenn Sie konkrete Gründe haben, die für eine unzuverlässige Zahlung der Miete sprechen.

 

Liegen solche konkreten Gründe vor, müssen Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis erfahren haben, entweder fristlos oder fristgerecht - dann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats - kündigen.

 

Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht

Wenn Erben des Mieters nicht in den Mietvertrag eintreten wollen bzw. nicht bisherige Mitmieter waren, steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Der Vermieter kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters kündigen.

 

Zu beachten ist dann die gesetzliche Kündigungsfrist, die unabhängig von der bisherigen Mietdauer immer drei Monate beträgt.

 

Auch die Erben können kündigen

Sofern die Erben den Mietvertrag nicht fortführen wollen, steht ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Das Mietverhältnis kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.

 

Allerdings haben die Erben zu beachten: Diese Kündigung kann nur innerhalb des ersten Monats, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters erfahren hat, erfolgen.

 

Erben übernehmen die Pflichten aus dem Mietvertrag

Wurde das Mietverhältnis von einer der Parteien gekündigt, müssen die Erben die Wohnung oder das Haus bis zum Ende des Mietverhältnisses räumen.

 

Da die Erben in den Mietvertrag eintreten, müssen sie auch die vertraglichen Pflichten übernehmen. Sie müssen somit renovieren, sofern es eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag gibt. Die bis dahin anfallenden Mieten und Nebenkostennachzahlungen sind Nachlassverbindlichkeiten, die die Erben bezahlen müssen.

 

Auch Mietrückstände oder Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen haben die Erben zu übernehmen. Falls die Kosten aber höher als das hinterlassene Vermögen sind, muss der Erbe nicht auf sein Erspartes zurückgreifen. Die Erben haben die Möglichkeit, ihre Haftung auf den Nachlass zu beschränken.

 

Erbe unbekannt? Keine Erben vorhanden? Dann wenden Sie sich an den Nachlassverwalter

Wenn es keine Erben gibt oder die Erben unbekannt sind, ordnet das Nachlassgericht auf Antrag eine Nachlasspflegschaft an. Der Vermieter kann seine Mietforderung dann gegen den Nachlasspfleger geltend machen. Der soll die Hinterlassenschaft sichern und verwalten. Kann tatsächlich kein Erbe ausfindig gemacht werden, erbt das Bundesland, in dem der Erbe seinen letzten Wohnsitz hatte.

 

Allerdings stellt sich für den Vermieter das Problem: Ist der Nachlass überschuldet, bleibt er in den meisten Fällen auf seinen Kosten sitzen. Auch die Durchführung und die Kosten für Räumung und Renovierung der Wohnung sind dann von ihm zu tragen.

 

Unser Tipp

Wenn keine Erben vorhanden oder bekannt sind, sollten Sie unmittelbar Anzeige beim örtlich zuständigen Ordnungsamt erstatten. Dieses wird von sich aus die Papiere des Verstorbenen sichten und eine Nachlasspflegschaft beim Amtsgericht beantragen.